Стоит ли инвестировать в гостиницу в МО

Инвестиции — дело тонкое, особенно если речь идёт не про котировки, а про что-то более земное, с бетоном, сантехникой и занавесками. Например, про отель. А если точнее — про отель в Подмосковье. Вот тут и начинаются самые интересные вопросы. Это вам не акция «Купи – держи – жди чуда». Тут надо думать головой, ногами стоять на земле (буквально), нюхать воздух, проверять, что с подъездом, кто соседи, как работает канализация и будет ли снег зимой по колено.

Так вот. Подмосковье — место неоднозначное. С одной стороны — рядом с мегаполисом, инфраструктура развивается, народ ездит, живёт, отдыхает. С другой — конкуренция растёт, сезонность играет, и не везде доедет даже Яндекс.Каршеринг, не то что ваш гость из Самары. И всё-таки — вопрос остаётся. Стоит или не стоит? Вот давайте разберёмся по-порядку.

Почему вообще людям приходит в голову строить гостиницу

Начнём с мотивации. Вот что чаще всего крутится в голове у потенциального инвестора:

• Хочу пассивный доход. Чтобы не каждый день на работу, а только ключи передавать. 
• Есть участок — непонятно, что с ним делать. 
• Видел, как у знакомого гостиница отбилась за два года — и что я хуже? 
• Надоело сдавать квартиру. Гости Airbnb достали, лучше сделаю маленький отель. 
• Люблю хоспиталити. Мечтал всегда: свой мини-бутик-отель с камином и завтраками. 

Вроде бы логика есть. И место-то хорошее — не глушь, а всё-таки МО. Да и люди отдыхают, ездят, проводят выходные. Вроде как спрос есть. Но… нюансов хватает.

Что вообще сейчас происходит с отельным рынком в Подмосковье

Чтобы не строить воздушные замки, надо сначала понять, в каком состоянии сейчас весь этот рынок. А он, если честно, после ковидных качелей, потом волны релокаций, потом опять внутреннего туризма и периодических спадов — как человек после бани: тёплый, уставший, но вроде живой.

Что видно на поверхности:

• Отели до 20 номеров — живут. Особенно если семейные, уютные, с баней. 
• Отели 30–50 номеров — уже сложнее. Там другие затраты, другие законы. 
• Санатории, пансионаты, базы отдыха — как повезёт. Некоторые реально в шоколаде, другие пустуют. 
• Бутик-отели, особенно если стильные, с фишкой — в фаворе у гостей. 
• Огромные комплексы без бренда, без маркетинга, без концепции — умирают на глазах. 

Короче говоря: маленький, но с душой — шанс есть. Большой, без стратегии — добрый вечер, минус деньги.

Что влияет на успех гостиницы в Подмосковье

И вот мы добрались до сути. Почему один отель забит на майские, а у другого ноль брони даже в бархатный сезон? Всё потому что здесь работают одновременно несколько факторов.

• Местоположение. Да, капитан очевидность, но всё же. Если у вас отель в километре от МКАД, с видом на лес и подъездом по асфальту — это одно. А если в болоте, где три сосны, комары, железная дорога под боком и электричка два раза в день — совсем другое. 
• Концепция. Просто номера — это уже неинтересно. Люди ищут что-то. Кто-то — спа, кто-то — баню, кто-то — гастрономию, кто-то — йогу и тишину. Надо определиться: вы для кого? 
• Размер. До 10–15 номеров — управляемо. Больше — уже надо не просто сторож-дворник-администратор в одном лице, а команда. А это другая бухгалтерия. 
• Маркетинг. Если вас нет в Booking, Яндексе, соцсетях, вы не существуете. И даже сарафанное радио надо разгонять. 
• Ценообразование. Поставите низко — будете в минусе. Поставите высоко — никто не приедет. Надо смотреть, что по рынку. И учиться настраивать динамические цены. 
• Сезонность. У кого-то сезон — лето, у кого-то — зима. Подмосковье может работать круглый год, но не везде. Надо делать зимнюю инфраструктуру, если хотите зимой не замерзнуть без гостей. 

Что можно построить и во что это обойдётся

Если у вас горят глаза, земля есть, а душа просит кирпичей — нужно сразу понять, во что вы впишетесь. Построить гостиницу можно по-разному.

Примеры:

• Мини-отель на 6–8 номеров. Дом, по сути, переделанный под формат для гостей. Это может обойтись от 15 до 30 миллионов рублей — с участком, строительством, интерьером, всей инженерией. 
• Апарт-гостиница. Модульные квартиры с кухнями — хорошее решение, особенно если на долгий срок. Тут цифры уже выше: от 40 до 70 миллионов, и это без ресторанов, бассейнов, инфраструктуры. 
• Глэмпинг/экозона. Альтернатива, если хочется вложиться по минимуму. Домики или шатры, удобства на улице или частично в номере. Зато дешевле — 10–15 миллионов. 
• Спа-комплекс с гостиницей. Красиво, но это уже 100+ миллионов рублей. И возврат инвестиций — долгий. 

То есть, как ни крути, входной билет — от 15 миллионов и выше. И это без гарантий, что окупится быстро. Обычно — 5–7 лет. При хорошей загрузке. При правильной цене. При адекватных гостях. Ну вы поняли.

Где чаще всего ошибаются

Ошибки у начинающих инвесторов — это как прыщи в подростковом возрасте. Бывают почти у всех. Главное — не усугублять. Самые популярные косяки:

• Делать всё в одиночку, без консультации с профессионалами. 
• Переоценивать «уникальность» идеи — отелей с баней и мангалом в лесу уже много. 
• Игнорировать маркетинг — думают, что народ сам найдёт. 
• Экономить на дизайне, и получаются номера в стиле «эконом без вкуса». 
• Нанимать первую попавшуюся команду — и потом удивляться, почему уборщица и повар дерутся на кухне. 

А ещё — завышенные ожидания. Многие думают, что запустятся — и в первый месяц всё пойдёт. А оно не идёт. Люди не знают, вы не на слуху, репутации нет, фото старые. И начинается паника. А её в этом деле быть не должно.

Плюсы инвестиций в гостиницу в МО

Да, рисков хватает. Но есть и плюсы. Вот основные:

• Спрос стабилен. Люди отдыхают, переезжают, ездят в командировки. 
• МО рядом с мегаполисом. Это плюс к транспортной доступности. 
• Можно оптимизировать налоги — как ИП, ООО, через апартаменты и т.п. 
• Сегмент среднего класса работает. Не надо суперлюкс. Главное — чисто, удобно, с душой. 
• При правильной подаче — загруженность может быть круглогодичной. 
• Всегда можно перестроиться. Сделать коворкинг, санаторий, аренду на месяц. 

Если вы умный, гибкий, наблюдательный и не бросаетесь в крайности — можно выжать нормальный доход. Пусть не 30% годовых, но уверенные 12–15 — вполне.

Минусы, о которых молчат

А теперь немного холодного душа. Вот о чём забывают:

• Высокие постоянные затраты. Даже если у вас пусто — коммуналка, зарплаты, охрана — всё капает. 
• Налоги и бюрократия. Пожарные, Роспотребнадзор, проверки, отчёты. 
• Зависимость от агрегаторов — Booking может внезапно закрыться, и весь ваш поток уйдёт. 
• Сезонность. Иногда летом толпы, а зимой — только вы и сторож. 
• Порча имущества. Некоторые гости — это как тайфун с ключом. Ломают, теряют, портят. 
• Отзывы. Один злобный комментарий в интернете может убить вам сезон. 

Это не чтобы испугать. Это чтобы вы шли в бизнес с открытыми глазами. Это вам не крипта: вложился, забыл. Это живой организм, где каждое утро надо подтирать, чистить, здороваться и делать хорошую мину при плохой погоде.

А может, не строить, а купить?

Интересный вариант. Покупка действующего отеля — как купить подержанную машину. Вроде едет, но кто знает, что под капотом?

Плюсы:

• Уже всё стоит. 
• Есть база гостей. 
• Видны реальные цифры. 

Минусы:

• Часто скрывают убытки. 
• Многое сделано через одно место. 
• Старое оборудование. 
• Репутацию надо чистить. 

Покупать стоит, если:

• Есть опыт в управлении. 
• Можно оценить риски. 
• Есть средства на обновление. 

И, конечно, нужно нанимать юриста. И не из тех, что «кум соседа».

Вердикт

Инвестировать в отель в МО — можно. Но не наобум. Это точно не кнопка «бабло». Это работа. Постоянная. Иногда нервная. Иногда благодарная. Но если вы готовы вкладываться — и не только деньгами, но вниманием, усилиями, эмоциями — вытащить из этой идеи вполне можно конфетку.

Что поможет:

• Трезвый расчёт. Без иллюзий. 
• Понимание рынка и конкурентов. 
• Чёткая концепция — под конкретную аудиторию. 
• Постоянная работа с сервисом. 
• Умение слушать гостей. 
• Гибкость. Если не пошёл один формат — пробуйте другой. 

И главный совет: не относитесь к отелю как к недвижимости. Относитесь как к ресторану. Люди могут один раз зайти — и не вернуться. А могут — полюбить.

Всё зависит от того, как вы встречаете. Как провожаете. И что у вас между этими двумя моментами.