Сравнение аренды и покупки отеля

Вот вы сидите где-нибудь в уютном кафе, попиваете кофе, и вдруг — мысль: «А не открыть ли мне отель?» И вроде идея неплохая, особенно если любите делать красиво, угощать завтраками и чтобы в номере всё пахло лавандой. Но как только вы начинаете копать глубже, вопрос встаёт ребром: а отель купить или арендовать? Вот где начинается настоящая интрига, почти как в кино, только вместо погони — налоги, амортизация и много-много мелкого шрифта.

Разберёмся, что почём, как не прогореть, и что выбрать — аренду или покупку, если хочется отель, а не просто комнату на Airbnb.

Купил — значит твой?

В теории всё звучит красиво. Купили здание, переделали под бутик-отель, поставили в холле мягкие диваны и модные светильники, наняли администратора, и пошло-поехало. Свой бизнес, своё помещение, своя рука на пульсе.

Но на практике покупка отеля — это не просто трата большой суммы денег. Это игра в долгу. Тут не получится зайти, сорвать куш и уйти в закат. Вложения огромные, сроки окупаемости длинные, а рисков — как комаров в Подмосковье летом. Особенно если вы первый раз в гостиничном бизнесе.

К тому же — здание. Его не только надо купить, но ещё и содержать, чинить крышу, проверять проводку, менять бойлер, если он вдруг решил испортить вам пятничное утро. Тут нельзя просто пожаловаться арендодателю — вы и есть арендодатель.

Тем не менее, есть и плюсы. И довольно весомые:

• Полный контроль над концепцией. Хотите номер с ванной в форме сердца? Никто не остановит. 
• Рост стоимости недвижимости. Особенно если район развивается, а вы взяли его, когда он ещё был «под сомнением». 
• Возможность перепрофилирования. Отель надоел — сделали коворкинг. Или продали с прибылью. 

Купить отель — это как завести породистого коня: ухаживать, кормить, чистить, но зато он только ваш и может принести победу. Или свалить вас на скаку, если не удержитесь.

Аренда: зашёл, включил, заработал

Аренда — вариант для тех, кто хочет попробовать силы, но пока не готов продавать квартиру, чтобы вложиться в бизнес. Вы находите отель, который кто-то уже построил, договорились об условиях, зашли со своей командой и начинаете работать. Всё просто? Почти.

В реальности аренда отеля — это как взять чужую машину на долгое время: вроде едешь, но не совсем твоя. Не все изменения можно делать, не все решения — принимать, а иногда арендодатель может просто сказать «всё, хватит, я решил продать».

Но всё же у аренды есть свои прелести:

• Низкий порог входа. Не надо миллионы на покупку здания. 
• Меньше ответственности за капитальные ремонты. Потекла крыша? Звоните хозяину. 
• Гибкость. Если не пошло — закрылся и пошёл дальше. Без продажи, налогов и мучений. 

Правда, есть и подводные камни:

• Арендные каникулы заканчиваются быстро. 
• Арендодатель может повышать ставку, особенно если вы начали хорошо зарабатывать. 
• Некоторые не дают право брендировать здание. А без вывески «Отель “Мечта”» всё как-то не то. 

Аренда — это как покататься на мотоцикле друга. Весело, шумно, ветер в лицо. Но если уроните — чинить всё равно вам, и поцарапанное эго друга — тоже.

Деньги, деньги, деньги: кто, сколько и когда платит

Самое главное, что интересует будущего отельера — деньги. Потому что бизнес, в конце концов, должен приносить прибыль, а не инфаркты.

Покупка отеля — это большие стартовые вложения. Вот примерный список того, что придётся оплатить:

• Сам объект. Миллионы, если не десятки. 
• Ремонт. Даже если здание «готово», оно, как правило, готово только на бумаге. 
• Мебель, техника, текстиль. Холодильники, матрасы, зеркала, шторы — всё это стоит как чугунный мост. 
• Оформление прав, юристы, налоги. 

Аренда дешевле на входе. Часто достаточно внести обеспечительный платёж, вложиться в косметику и начать. Но в долгосрочной перспективе аренда может стать дороже — особенно если ставки растут, а договор не защищает ваши интересы.

Простой расчёт:

• Купили отель за 80 миллионов. Вложили ещё 20 в ремонт и запуск. Работаете 10 лет — и объект всё ещё ваш. 
• Арендовали отель с арендой 700 тысяч в месяц. За 10 лет вы отдали 84 миллиона — и ничего не осталось. Только опыт. 

Так что всё упирается в горизонт планирования. Хотите поиграться пару лет — аренда. Планируете передать отель детям — покупка.

Свобода действий: кто кому начальник

Огромное отличие между арендаторами и владельцами — в уровне свободы. Когда здание ваше, вы можете:

• Переделать планировку. 
• Поставить пальмы в номерах. 
• Устроить ночной кинотеатр на крыше. 

Арендатор — нет. Точнее, может, но только после согласования. А согласования могут затянуться. Особенно если собственник живёт в другой стране и отвечает на письма раз в два месяца.

Плюс — у арендодателя могут быть свои идеи, как «не менять цвет фасада» или «не запускать ночные мероприятия», потому что «так было при бабушке». И всё, стоп. А вы хотели вечеринку с саксофонистом и пуншем.

Аренда с правом выкупа: компромисс века

Для тех, кто разрывается между «арендую» и «покупаю», есть промежуточный вариант — аренда с последующим выкупом. То есть вы работаете в здании, платите аренду, а потом часть этой аренды идёт в счёт выкупа.

Это похоже на «тест-драйв» отельного бизнеса. Вы уже на месте, уже крутитесь, но с возможностью сделать шаг в сторону собственности, если всё пошло как надо.

Но, как и всегда, надо читать договор. Некоторые такие схемы построены так, что вы платите больше, чем если бы сразу купили. И если бизнес не зашёл — потеряли и аренду, и часть аванса.

Аренда по франшизе: отель под чужим именем

Есть ещё один путь — аренда здания с одновременной работой по франшизе. То есть вы не просто открываете «Отель у Сергея», а становитесь частью сети. Это может быть как международная сеть, так и местный бренд.

Плюсы очевидны:

• Узнаваемость бренда. 
• Готовые стандарты работы. 
• Обучение персонала. 
• Централизованный маркетинг. 

Минусы — тоже есть:

• Отчисления. 
• Меньше свободы. 
• Иногда — зависимость от репутации всей сети. 

Но если у вас нет своего опыта в гостиничном деле — это хороший способ научиться.

Что говорят те, кто уже попробовал

Было бы несправедливо говорить только теорию, поэтому собрал немного «голосов с мест». Некоторые фразы, услышанные от настоящих владельцев и арендаторов:

• «Купили в 2017, до сих пор окупаемся. Но зато ни от кого не зависим, делаем всё, как нам нравится». 
• «Арендовали отель в хорошем месте, отработали 4 года — потом хозяин продал здание. Мы остались у разбитого корыта». 
• «Лучше арендовать на старте, чтобы понять, потянете ли вообще. А потом уже думать о покупке». 
• «Покупка — это инвестиция. Даже если отель не пошёл, здание останется. А с арендой — ушёл и всё». 

Эти истории показывают главное: нет универсального ответа. Всё зависит от ваших амбиций, бюджета, характера и даже от того, насколько вы любите ремонт.

Давайте честно: что проще?

Проще — арендовать. Быстрее, легче, дешевле на входе. Не надо сидеть в банке, не надо оформлять кучу бумаг. Взял ключи — пошёл работать.

Но проще — не всегда лучше. Аренда может ограничить, разочаровать и внезапно закончиться.

Покупка — сложно, но стабильно. Как с дачей: в первый год всё бесит, на второй — начинаете кайфовать, на третий — уже сажаете яблони и зовёте друзей на шашлыки.

Что бы вы ни выбрали — думайте не сердцем, а калькулятором

Понимаем, что отель — это красиво. И вывеска, и люстры, и отзывы гостей с пятью звёздами. Но в первую очередь — это бизнес. А бизнес требует расчёта.

Сравните цены, посчитайте риски, подумайте, готовы ли вы к ремонту котельной в январе и к гостю, который недоволен вайфаем. А ещё — найдите хорошего юриста, и не поленитесь перепроверить договор аренды шесть раз.

И тогда, будь то аренда или покупка, отель действительно будет в радость. Даже если гости иногда просят мыло с ароматом огурца.