Сколько стоит построить отель в МО

Если у вас вдруг появилось дикое желание построить отель в Московской области — поздравляю, вы встали на путь, полный приключений. Кто-то называет это бизнесом, кто-то называет это безумием, а кто-то — «проектом мечты». Снаружи всё кажется романтично: утро в тумане, гости в халатах, пахнет кофе, на фоне лес и олень (если повезёт). А вот внутри всё сложнее — с цифрами, сроками, соседями, фундаментом, регистрацией и тем самым бюджетом, о котором пойдёт речь.

Сразу скажем: «сколько стоит построить отель» — это вопрос примерно как «сколько стоит свадьба». Можно на два миллиона, можно на двадцать, а можно вообще в долг и с палаткой. Всё зависит от того, чего вы хотите. Но раз уж вы интересуетесь, давайте копнём по-серьёзному и без прикрас. Сколько нужно денег, чтобы в Подмосковье не просто построить дом с табличкой «Гостиница», а создать настоящий отель, в который захотят приезжать, платить и рекомендовать друзьям.

Начинается всё с земли

Без земли — никуда. Идея построить отель в воздухе, конечно, интересная, но пока такое умеют только в кино. Так что первый пункт — участок. Причём не любой, а с нужным назначением, возможностью подведения коммуникаций и, желательно, не в болоте.

Цены на участки в Подмосковье гуляют как пьяный турист в пятницу вечером. Всё зависит от удалённости от МКАД, близости к трассе, воды, леса, соседей и даже от того, насколько амбициозный у вас риелтор. В среднем:

• Участок 50–80 соток недалеко от населённого пункта — от 5 до 15 миллионов рублей. 
• Ближе к водоёму, лесу, с нормальной дорогой — от 20 миллионов и выше. 
• Участок с готовыми коммуникациями — дороже минимум на 30%. 

Можно сэкономить, взяв в аренду, но аренда — это не владение. Сегодня есть, завтра кто-то передумал — и привет. Лучше купить, если вы надолго.

Проект — не просто картинки

Следующий шаг — придумать, как именно будет выглядеть ваш отель. А вот тут начинается момент, где люди либо «ой, сейчас в интернете скачаю», либо идут к архитекторам, которые рисуют фасад за миллион, а потом говорят: «ну а теперь давайте начнём рабочую документацию».

Проект отеля — это не просто планировка. Это:

• Архитектура. 
• Конструктив. 
• Инженерные системы (вода, свет, вентиляция, канализация). 
• Пожарные решения. 
• Технологии для кухни, прачечной, лобби. 

Стоимость проекта — вилка широкая:

• Типовой проект отеля на 10–15 номеров — от 500 тысяч до 1,5 миллионов рублей. 
• Индивидуальный проект — от 2 миллионов и выше. 

И это только бумажки. Которые, к слову, без согласований с муниципалитетом — просто красивые чертежи. А ещё нужно учитывать геологию, топосъёмку, технические условия — и всё это тоже стоит денег.

Фундамент, коробка, крыша — начало начал

Дальше начинается стройка. Тут у многих закрадывается мысль «а может, из газобетона?», «а может, модульный отель?», «а давай из клеёного бруса, у него запах приятный». Материалов — как утренних пробок в Мытищах. Выбор зависит от бюджета, концепции и вкусов.

Примерный расчёт:

• Фундамент (плита под здание 500–600 м²) — от 2 до 5 миллионов. 
• Стены, перекрытия, крыша — от 10 до 20 миллионов, если строим без излишеств, но качественно. 
• Внутренние перегородки, черновые полы, черновая отделка — ещё от 5 миллионов. 

Если делать всё «на совесть», уже на этом этапе счётчик щёлкает весело и бодро. Плюс — непредвиденные расходы: не подошёл грунт, не хватило блоков, дождь залил яму, строители ушли к конкурентам. Всегда держите запас хотя бы 20%.

Коммуникации — тихий ужас по цене

Если у вас нет воды, света, отопления и канализации — вы не отель, а сарай для философских размышлений. А коммуникации — это боль. Потому что:

• Электричество — от 1 до 3 миллионов в зависимости от мощности и расстояния до подстанции. 
• Водоснабжение — скважина от 300 тысяч, водоподготовка ещё плюс 200–500 тысяч. 
• Канализация — септик или локальные очистные от 500 тысяч до миллиона. 
• Отопление — котельная от 1 до 2 миллионов (если на газу — это ещё отдельная эпопея с подключением). 

Коммуникации — это то, что никто не видит, но если их не будет, все заметят. Гости не интересуются, где у вас бойлер. Но если нет горячей воды — вы об этом узнаете первыми и в очень эмоциональной форме.

Отделка, мебель, уют и стиль

Вот тут можно уйти в космос. Кто-то клеит обои за 400 рублей, а кто-то заказывает дизайнерские панели по цене подержанной иномарки. Всё зависит от вашей концепции.

Прикинем средне:

• Отделка на 1 м² — от 20 до 50 тысяч (в зависимости от уровня). 
• Мебель и техника — на один номер от 400 до 800 тысяч. 
• Зона ресепшена, лобби, бар — ещё плюс 2–5 миллионов. 
• Освещение, текстиль, декор — на весь отель от 1 до 3 миллионов. 

Даже если вы экономите, не стоит делать «по-бюджетному» везде. Гость может простить отсутствие тапочек, но не потерпит облупившуюся стену и запах из старого ковролина. Лучше меньше номеров, но всё прилично.

Персонал, операционные расходы и прочее

Как только вы достроили отель, расслабляться рано. Теперь начинается вторая жизнь — управленческая. Чтобы всё это работало, нужны люди. Не роботы. Хотя было бы неплохо.

• Администраторы — минимум 2 человека, посменно. Зарплата от 40–60 тысяч. 
• Уборщица — от 35 тысяч. 
• Техник — от 50 тысяч. 
• Повар (если есть кухня) — от 60 тысяч. 
• Бухгалтер, маркетолог, SMM, контентщик — можно на аутсорсе, но всё равно расходы. 

Плюс коммуналка. Отель на 15 номеров потребляет света, воды и отопления как небольшой бизнес-центр. В месяц — от 150 до 300 тысяч.

Плюс налоги, кассы, лицензии, гостиничная система, сайт, OTA-комиссии, реклама, кофе, туалетная бумага, хозяйственные мелочи, зарплатные налоги… список бесконечен.

Общий бюджет — по-честному

Ну и к самому главному. Сколько же стоит всё это построить, запустить и не умереть от неожиданности.

Если строим отель на 10–15 номеров, с нормальной концепцией (не дворец, но и не барак):

• Участок — от 10 миллионов. 
• Проект и согласования — 2–3 миллиона. 
• Строительство «коробки» — от 15 до 25 миллионов. 
• Коммуникации — от 5 миллионов. 
• Отделка и оснащение — от 10 до 20 миллионов. 
• Рекламный запуск, персонал, система управления — ещё 2–3 миллиона. 

Итого: от 45 до 65 миллионов рублей — если без понтов, но прилично. Если хотите с бассейном, рестораном, спа и дизайном «как в Instagram» — смело считайте от 80 миллионов.

А потом — ещё как минимум полгода работы в минус. Потому что на старте загрузка всегда ниже, а расходы уже идут.

Где можно срезать и где нельзя

Можно сэкономить на фасаде, но не на сантехнике. Можно выбрать мебель попроще, но не стоит покупать дешёвые матрасы. Можно самим вести Instagram, но уборщицу лучше не заменять. Есть вещи, где экономия обернётся плохими отзывами, пустыми выходными и порванными нервами.

Вот где срезать можно:

• Сделать меньше номеров, но больше качества. 
• Взять мебель отечественную, но не самую дешёвую. 
• Делать ремонт поэтапно — сначала первый этаж, потом второй. 
• Использовать умные системы управления ресурсами — экономит коммуналку. 

А вот где нельзя:

• Вентиляция и пожарка. 
• Гидроизоляция и кровля. 
• Входная зона и ресепшен — лицо отеля. 
• Кухонное оборудование (если вы кормите). 
• Сервис — плохой администратор может испортить шикарный номер. 

И напоследок — стоит ли оно того

Если вы мечтаете о своём отеле в лесу — да, стоит. Но если вы думаете, что это пассивный доход и «два года — и в плюс» — забудьте. Это активный бизнес с кучей нюансов, и надо будет вкалывать. Особенно первый год. Иногда вы будете ночевать на ресепшене. Иногда — менять лампочку в номере. Иногда — разбираться, почему гость уехал злым.

Но если всё сделать правильно, если вкладываться не только деньгами, но и душой — всё может получиться. Хороший отель в Подмосковье — это и радость, и доход, и смысл. Главное — не строить иллюзий. Стройте здание. Стройте бренд. И стройте отношения с гостями.

А окупаемость — она придёт. Просто не сразу. Но если прийти сможет гость — значит, и прибыль дойдёт.