Почему выгодно строить апарт-отели

Апарт-отели — это как суши: ещё лет пятнадцать назад никто не понимал, зачем они нужны, а сейчас без них уже никуда. Сначала они выглядели подозрительно. Как гостиница, но с кухней. Как квартира, но без прописки. Как инвестиция, но вроде с жильём. Народ щурился и осторожничал. А потом что-то щёлкнуло. И теперь апарт-отели строятся так, как будто кто-то где-то нажал на кнопку «разрешаю».

Сегодня апарты строят не только девелоперы со стажем, но и люди, которые раньше занимались совсем другими вещами: торговлей, сельским хозяйством, доставкой воды. Почему? Потому что в этой нише сошлось всё. Удобство, гибкость, хорошая доходность и главное — растущий спрос. А вы сами посмотрите: кому сейчас хочется жить в гостинице с пластиковым стулом и стандартным «номер на двоих с завтраком»? Вот именно.

В этой статье поговорим по-честному — без глянца и пафоса. Почему апарт-отели стали выгодными. Как они работают. Кто в них живёт. Сколько стоит их построить. И самое главное — как на этом можно заработать, если вы не миллиардер, а просто умный человек с предпринимательским зудом.

Что вообще такое апарт-отель

Если вы только зашли в тему и пока путаете апарт-отель с «двушкой на сдачу» — вот простое объяснение. Апарт-отель — это здание, где номера устроены по принципу квартир: есть кухня, санузел, часто стиральная машинка, рабочая зона, иногда балкон или лоджия. Но это не жильё в юридическом смысле, а коммерческая недвижимость, которая сдаётся посуточно или помесячно.

Гостям удобно: живёшь как дома, но можешь съехать в любой момент. Владельцу тоже хорошо: обороты почти как у гостиницы, а расходов меньше. Особенно если управляющая компания адекватная и автоматизация стоит на всех углах.

Почему этот формат взлетел именно сейчас

Сразу скажем: апарт-отели не появились вчера. Но именно последние несколько лет, особенно после пандемии, показали, что старые форматы устали. А люди нет. Им просто нужно что-то более человеческое.

• Отели надоели — в них тесно, дорого и нет микроволновки. 
• Аренда квартиры — не всегда безопасно, плюс не везде найдёшь посуточно. 
• Апарт-отель — тот самый компромисс между сервисом и свободой. 

Плюс ко всему, люди стали больше путешествовать по России. Работать удалённо. Менять города. Смотреть, как оно жить «на Патриках», «в Красной Поляне», «на Оке» или «в Туле на Ванеевке». И апарты — это именно про такую жизнь.

Что делает апарт-отель выгодным для инвестора

Вот тут давайте пройдёмся по пунктам, чтобы вы понимали, почему всё это может приносить деньги, а не только головную боль.

Высокая загрузка. В отличие от классического отеля, апарт-отели пользуются спросом круглый год. Потому что там живут и туристы, и командировочные, и просто «люди между решениями».

Быстрая окупаемость. По сравнению с обычной жилой недвижимостью — в 2–3 раза быстрее. В среднем апарт-отель отбивает вложения за 5–7 лет. Некоторые — за 3.

Гибкость сдачи. Хотите — сдаёте сами, хотите — управляющая компания. Хотите — сдаёте посуточно, хотите — на месяц. А можно и комбинировать.

Упрощённое строительство. В зависимости от статуса земли и назначения объекта, апарт-отели проще согласовываются. Особенно если нет жилого фонда.

Минимум обязательств перед жильцами. Это вам не жилой дом с ТСЖ и собраниями по замене лифта. Здесь всё по деловому: заселился — оплатил — уехал.

Альтернатива сдаче квартиры. Доход выше. Проблем меньше. Лояльность гостей выше, особенно если всё красиво и удобно.

Кто живёт в апарт-отелях

Давайте разберёмся, для кого всё это строится. Спрос рождает предложение, и вот какие группы чаще всего выбирают апарты:

• Молодые специалисты, которые переезжают в новый город и не хотят сразу покупать/снимать надолго. 
• Айтишники, дизайнеры, маркетологи — все, кто работает удалённо и может жить там, где нравится. 
• Пары и семьи, которым нужен отдых, но не хочется зависеть от ресторанов. 
• Командировочные, которым надо на неделю-две с комфортом и без пафоса. 
• Студенты старших курсов и преподаватели, особенно если рядом вузы или технопарки. 
• Люди в процессе переезда или ремонта своей квартиры. 

То есть — самый широкий спектр. Это не только туристы. Это новая форма жизни — кочевая, но с уютом.

Где строят апарт-отели в 2025 году

Если говорить про Москву и Подмосковье, то апарт-отели активно растут в таких местах:

• У станции МЦД, чтобы удобно было добираться. 
• В районе бизнес-центров — под командировки. 
• Рядом с природой — для тех, кто работает удалённо, но хочет жить не в шуме. 
• Вблизи туристических маршрутов — для краткосрочного отдыха. 
• У университетов — долгосрочные арендаторы всегда будут. 

Также стали популярны форматы «город-сад»: комплекс в 30–40 км от Москвы, где есть всё — от продуктового до фитнеса. И в центре — апарт-отель как элемент инфраструктуры.

Какие форматы апарт-отелей строят

Вот здесь тоже есть из чего выбрать:

Компактные комплексы — до 50 юнитов, часто в малоэтажной застройке. Идеальны для загородного формата.

Башни — 200–300 апартаментов, в центре или ближнем Подмосковье. Есть управляющая компания, ресепшн, кафе и иногда даже бассейн.

Гибридные форматы — часть апартов сдаются, часть — выкупается частными инвесторами. Иногда это даже один и тот же корпус.

Бутик-апарт-отели — дизайнерские проекты на 10–15 номеров. Часто в исторических зданиях, с индивидуальным интерьером. Целевая аудитория — хипстеры, эстеты и урбанисты.

Сколько стоит построить апарт-отель

Цены, как водится, пляшут. Но чтобы вы представляли порядок цифр, вот несколько кейсов:

• Мини-апарт на 20 юнитов в Подмосковье: от 40 до 60 млн рублей. 
• Городской апарт-отель на 80 номеров: 150–250 млн, в зависимости от локации. 
• Бутик-формат на 12 апартаментов: 25–35 млн при реконструкции готового здания. 

Вложения могут казаться большими, но учитывайте:

• Высокую маржинальность. 
• Возможность поэтапной сдачи. 
• Доход от 15–25% годовых. 
• Перепродажу с доходом выше 30%. 

Почему апарт-отель — это не просто про деньги

Парадоксально, но факт: апарт-отель может быть одновременно и инвестиционным проектом, и делом души. Потому что вы создаёте пространство, в котором хочется жить. А это — не так уж и мало.

Если вы делаете апарт с душой, в нём будут жить такие же люди. И они будут возвращаться. Это работает лучше любой рекламы.

Что может пойти не так

Да, конечно, как и в любом бизнесе, есть свои подводные камни.

• Выбрали неудачное место — нет спроса. 
• Не рассчитали бюджет — не хватает на отделку. 
• Плохая управляющая компания — портит сервис. 
• Слишком сложная архитектура — долго строится и дорого содержать. 
• Игнорирование маркетинга — никто не знает, что вы есть. 

Но всё это решается. Если подходить с головой, а не на эмоциях.

Приземлённый итог

Строить апарт-отели выгодно. Потому что:

• Спрос стабильно высокий и только растёт. 
• Доходность выше, чем у квартир. 
• Гибкость и много сценариев использования. 
• Возможность масштабироваться. 
• И просто — красиво. 

Если вы задумывались над этим форматом — сейчас самое время. Пока рынок не перенасыщен, пока ещё можно занять свою нишу, пока люди всё больше ищут комфорт в нестандартной форме.

А если сделать ещё и вкусно, с идеей, с теплом — тогда это будет не просто объект. А маленький уютный мир, в который хочется вернуться. И платить за него снова и снова.