Кейсы успешной реновации отелей

Старый отель — это не приговор, это приглашение к танцу. Вопрос в том, кто будет ведущим: вы, как владелец с амбициями, или ваша обшарпанная мебель 90-х, обои с отставанием по моде лет на двадцать и душевые кабины, которые помнят ещё песню «Виа Гра – Стоп! Стоп! Стоп!». Устаревший отель — это не проблема. Это, как говорится, квест. И его можно пройти.

Кейсы успешной реновации — это как сказки, только вместо Золушки у нас стандартная трёшка в зелёном ковролине, которая вдруг становится дизайнерским бутик-отелем, про который пишут в Telegram-каналах. Или санаторий из 80-х, который переосмыслили и сделали из него eco wellness-отель без ощущения, что ты снова в пионерлагере. Или мотель на трассе, где раньше пахло куриным бульоном и шинами, а теперь — лавандой и парфюмом в миниатюрных флакончиках.

В этой статье мы собрали настоящие, живые, вдохновляющие истории — кто, где и как прокачал своё гостиничное хозяйство. Какой был план, что сработало, что пошло не так, и сколько денег пришлось выложить. А главное — что получилось на выходе. Если вы когда-нибудь думали: «А может, не строить с нуля, а просто переделать то, что есть?» — читайте дальше.

Отель «Ока» → «Бережной Лес» (Подмосковье)

Начнём с истории, которая почти кино. Был отель советского образца, стоявший прямо на берегу речки. Кирпичный корпус, номерной фонд на 20 номеров, столовая с линолеумом, занавески с ламбрекенами, ковры на стенах, телевизоры «Рубин» — всё как мы любим в ретро-эстетике.

Новый владелец — бывший дизайнер интерьеров. Купил это счастье за символические 15 миллионов рублей, потому что здание стояло, по сути, брошенное. Дальше был год полного безумия: перекрытие полов, замена окон, утепление, новая электрика, сантехника, отделка — по сути, остались только стены.

Что сделали:

• Полностью переделали входную группу: вместо унылого крыльца — терраса с качелями. 
• Внутри убрали линолеум, постелили паркет и ковролин из премиум-сегмента. 
• В ванных — плитка ручной работы и латунная сантехника. 
• В каждой комнате — свой стиль (лён, дерево, пастель, немного хипстерства). 
• Сделали зону для костра, поставили купель, повесили гирлянды на сосны. 
• Запустили Instagram с фотосессиями для семейных выездов. 

Итог:

• Заполняемость в сезон — 95%, в межсезонье — 60%. 
• Средний чек вырос в 2,5 раза. 
• Гости приезжают по 2–3 раза в год. 

Бюджет реновации: 18 миллионов. Окупился за 3,5 года. Сейчас ищут землю рядом под второй корпус.

Хостел «Спальный вагон» → «Лофтовая станция»

В центре Москвы, прямо между Садовым и Третьим кольцом, в 2010 году открылся хостел. Всё было мило, но по стандарту: двухъярусные кровати, синие шторки, общая кухня с микроволновкой, отовсюду пахло лапшой быстрого приготовления. Клиенты были, но в основном транзитные и очень бюджетные.

Когда сменился владелец, новый хозяин подумал: «А почему бы не сделать лофтовое пространство, где будет не просто ночлег, а опыт?» И началось.

Что поменяли:

• Вынесли всё — от посуды до дверей. 
• Сделали индустриальный стиль: кирпич, металл, бетон, тёплый свет. 
• Вместо классических кроватей — капсулы с деревянной обшивкой. 
• Каждую капсулу снабдили зарядками, вентиляцией, управлением светом. 
• Открыли коворкинг на первом этаже. 
• Стартовали коллаборации с креативными брендами — от кофеен до крафтовых свечек. 

Слоган стал: «Жить в капсуле — как в будущем, только душ есть».

Результат:

• Аудитория полностью сменилась: стали приезжать молодые айтишники, креативщики, блогеры. 
• Instagram-страница принесла 30% бронирований. 
• Место попало в топ «Лучших нестандартных хостелов Москвы». 

Затраты на реновацию — 7,2 млн. Вернули вложения за два года.

Санаторий «Ключи» → «Тишина & Термальные воды»

Это история из юга России. Была заброшенная база отдыха, санаторий времён позднего Брежнева. В главном корпусе — советская мебель, пластиковые панели, на стенах — картины с лебедями, в медкорпусе — паркет ёлочкой и скрипучие кушетки.

Команда из трёх партнёров — один айтишник, один маркетолог, один гастроэнтузиаст — решила: мы сделаем спа-отель, только без пафоса. Взяли здание в аренду на 25 лет и начали реконструкцию.

Из важных решений:

• Не стали всё сносить — кое-что (паркет, окна, лепнину) оставили, подчистили, и получился шикарный ретро-шик. 
• Сделали термальную зону: два бассейна, баня на дровах, купель. 
• Открыли гастробар с местной кухней (пельмени с мраморной говядиной, сыр из соседней деревни). 
• Провели арт-резиденцию — художники нарисовали фрески прямо в холле. 

Сейчас — это один из самых медийных эко-отелей Юга. Бронь — за два месяца. Снимают клипы, фотосессии, устраивают свадьбы.

Стоимость реновации: 29 миллионов (включая оборудование для СПА). Доходность — около 18% годовых, но вложения продолжаются: строят дополнительный корпус.

С чего начиналась успешная реновация в каждом случае

Во всех кейсах была одна ключевая вещь — идея. Не просто «давайте обновим ремонт», а чёткое понимание, ЗАЧЕМ это всё. Кто будет жить? Зачем приедет? Что запомнит?

Вот основные принципы:

• Была идея, что переделывается: мотель → бутик, база отдыха → спа, хостел → креативное пространство. 
• Была аудитория: молодёжь, семьи, пары, творческие. 
• Была команда, способная реализовать задуманное (или хороший подрядчик). 
• Была готовность вложиться деньгами и временем. 

Без этого ни одна реновация не работает. Просто поменять плитку и шторы — недостаточно.

Ошибки, которые допускали

И не всё шло гладко, конечно. Вот что чаще всего всплывало по ходу:

• Затянули сроки ремонта (всегда прибавляйте 30% к тому, что говорят строители). 
• Недооценили стоимость мебели — особенно нестандартной. 
• Переоценили вкус будущих клиентов (дизайн «в стиле поп-арт на даче» не зашёл). 
• Проблемы с документами, кадастром, пожарной безопасностью — если здание старое, это классика. 
• Перекос в сторону эстетики — забыли про удобство. Красивая ванна без полки — боль. 

Но главное, что все вырулили. Кто-то перекрашивал стены по фидбэку гостей, кто-то переделывал кровати, потому что «жестко, как на доске». Всё живое, всё по ходу. Это нормально.

Что получилось в итоге

• Цены поднялись в 2–3 раза. 
• Заполняемость выросла. 
• Рейтинги на агрегаторах — от 9 и выше. 
• Люди не просто ночуют, а делятся в соцсетях, возвращаются, дарят сертификаты друзьям. 
• Проекты стали известными. Их узнают. Про них пишут. 

Реновация — это как ребрендинг с молотком. Меняешь не только фасад, а подход. И если подойти не как к ремонту, а как к созданию новой истории — оно стрельнет.

Можно ли сделать реновацию «малой кровью»?

Можно. Были и такие кейсы. Например:

• Обновили текстиль, посуду, кровати, заменили фото — всё, никакого сноса. 
• Вложили 1,2 млн в косметику — и подняли чек с 2500 до 3900. 
• Добавили дизайнерские фишки — камин, картины, кресла-мешки — и появились новые гости. 

Но работает это только если здание в норме. И если вы знаете, что делаете. Просто покрасить стены в модный цвет — это не реновация. Это побелка.

Если у вас есть старый объект — что делать

• Найдите концепт. Не «всё подряд», а «у нас семейный отдых с кулинарией». Или «ретрит без Wi-Fi». 
• Не экономьте на архитектуре. Лучше меньше, но со вкусом. 
• Делайте фото сразу после — и запускайте соцсети. 
• Не стесняйтесь звать блогеров, снимать видео, делать спецпроекты. 
• Следите за сервисом: новый номер — это не всё. Гостеприимство — половина успеха. 

По-честному

Реновация — это боль, шум, пыль и бесконечные звонки про «какую краску берём для лестницы». Это сломанные сроки, рост сметы, споры с дизайнером и поставщиком диванов. Это 100%.

Но потом вы идёте по своему отелю. Видите, как гость залипает у окна, как делает фото завтрака, как говорит: «Мы приедем ещё». И вот тогда оно всё — не зря.

Старые отели — это не балласт. Это шанс. Просто нужно увидеть потенциал — и не бояться вложиться.