Как выбрать управляющую компанию

66 просмотров 9 минут чтения

Если у вас есть отель, апарт-комплекс, глэмпинг или что-то похожее, и вы уже поняли, что больше не хотите ни вставать в шесть утра, ни объяснять третий раз подряд, почему «в номере нет халата», самое время подумать об управляющей компании. Она же УК. Она же — спасение, если повезёт, и головная боль, если не угадали.

Почему вообще люди начинают искать УК? Потому что устали. Потому что не справляются. Потому что хотят, чтобы кто-то другой делал рутину, а они — только доход считали. А ещё — потому что масштабируются. Был один домик — справлялись сами. Стало три — уже нужно делегировать. Только делегировать в этом бизнесе надо с умом. Потому что одна ошибка — и весь ваш труд пойдёт по бороде.

Сейчас разберёмся, как выбрать управляющую компанию, чтобы потом не бегать по судам, не выкупать обратно своё же имущество и не искать номер бухгалтера бывшего администратора. Да, будут шутки. Да, будет по-человечески. Но главное — будет полезно. Особенно если вы реально собираетесь передать ключи кому-то другому.

Что вообще делает управляющая компания

Прежде чем выбирать, надо понять, кого вы вообще ищете. УК — это не просто «вот, держите ключи, а я уехал в Сочи». Нет. Это операционный центр, который берёт на себя кучу задач. И если всё работает правильно — вы получаете деньги, а не инфаркты.

Что обычно делает нормальная УК:

Управляет персоналом (нанимает, увольняет, следит, чтобы не курили в прачечной).
Занимается бронированием (Booking, Яндекс, Airbnb, direct).
Следит за техническим состоянием (чтобы не текло и не горело).
Проводит маркетинг (акции, продвижение, соцсети, репутация).
Считает финансы (и да, если вы не видите отчёт — бегите).
Работает с гостями (встреча, заселение, разбор жалоб).
Разрабатывает стратегию — не просто «прожить сезон», а «заработать».

Короче, это не диспетчер и не завхоз. Это полноценная команда. Или должна быть. А вот будет ли — вопрос к вам.

Когда пора искать управляющую компанию

Есть ряд симптомов, по которым становится понятно: пора. Выгорание, хроническая занятость, утренние сообщения от гостей в 6:30 с просьбой принести подушку — всё это признаки, что пора звать на помощь.

Вот честный список:

Вы не хотите больше заниматься операционкой.
Вас раздражают гости (даже вежливые).
Вам надоело решать проблемы с сантехниками.
Вы хотите жить в другой стране/городе.
У вас несколько объектов — и вы физически не справляетесь.
Вы не успеваете заниматься стратегией и развитием.
У вас стали падать рейтинги, потому что «руки не доходят».

Если два или более пункта — поздравляю, вам нужна УК. Только не абы какая, а та, что реально работает.

Где искать

И вот вы решились. Начинается самое интересное. Потому что рынок управляющих компаний — это как рынок услуг «муж на час»: много предложений, ещё больше обещаний, а вот по факту — единицы работают нормально.

Где искать:

По рекомендациям (если знакомые отельеры есть — просите контакт).
На профильных форумах, в Telegram-чатах.
В объявлениях на «Хоспиталика», «Rusboard», «Udobno» и других платформах.
Через брокеров недвижимости (иногда они знают, кто управляет каким объектом).
На выставках и конференциях (туризм, гостеприимство, инвест-площадки).

И главное — не выбирайте по первому звонку. Тут как с жильём: надо «пожить» хотя бы немного — в смысле, посмотреть, как компания работает, где и с кем.

На что смотреть в первую очередь

Вот пришли вы к выбору. И вот, что имеет смысл изучать:

Портфель. Какие объекты уже управляют? Какие из них — похожи на ваш?
Опыт. Сколько лет на рынке? Кто основатель, кто руководитель?
Специализация. Кто они — отельеры, технари, маркетологи? Или просто «проект-менеджеры» из девелопмента?
Прозрачность. Есть ли отчёты, дашборды, CRM? Или всё в Excel у «менеджера Ирины»?
Репутация. Читайте отзывы. Не только на их сайте. Смотрите в Телеграме, на форумах.
Подход. Что они предлагают: «мы всё решим» или «давайте вместе обсуждать»? Второе — лучше.
Сотрудники. Кто реально работает в штате? Кто занимается вашим объектом?

Это как жениться: надо не просто посмотреть на фото, а ещё и пообщаться, понять, как человек реагирует на стресс, умеет ли слушать и — самое главное — знает ли, что делает.

Какие бывают модели работы

УК работают по разным моделям. И важно понимать, что за каждой — своя степень контроля, ответственности и прибыли.

Управление за процент от выручки
Самый распространённый вариант. Выручка — ваша, компания получает, скажем, 15–25%.

Плюсы:

Мотивация продавать больше.
Доход понятен и прогнозируем.

Минусы:

Не все расходы учитываются честно.
Могут «гнать трафик» любой ценой — даже в ущерб качеству.

Фиксированная аренда
Компания платит вам фикс, сама управляет. Вы — в тени.

Плюсы:

Никакой головной боли.
Доход стабильный.

Минусы:

Меньше заработаете (в среднем).
Утеря контроля, особенно если договор плохо прописан.

Гибридная схема
Минимальная аренда + процент с выручки, если превышает план.

Плюсы:

Есть стимул у обеих сторон.
Есть база — и есть рост.

Минусы:

Сложность учёта.
Надо следить, чтобы не мухлевали с выручкой.

Управление с участием в прибыли
Редко, но бывает. Доли, партнёрство, участие в расходах.

Плюсы:

Совместная заинтересованность.

Минусы:

Большие риски.
Надо быть очень аккуратным с договорами.

Что обязательно должно быть в договоре

Договор с УК — не просто бумажка. Это ваша защита. И вот что туда стоит включить:

Сроки управления и условия расторжения.
Подробное описание зоны ответственности.
Отчётность: когда, как, в каком формате.
Кто закупает расходники, мебель, кто платит за ремонты.
Условия по бронированию, ценовой политике.
Куда идут комиссии с агрегаторов.
Кому принадлежат отзывы, страницы на букинге, соцсети.
Возможность аудита по вашей инициативе.

Если чего-то из этого нет — включайте тревожный сигнал. Особенно если начинается разговор в стиле «да не переживайте, всё будет».

Частые ошибки владельцев

Выбирая управляющую компанию, многие совершают одни и те же ошибки. Вот они:

Доверяют слишком быстро. Прямо на первой встрече.
Не проверяют прошлые объекты. А потом оказывается, что у компании репутация хуже, чем у вокзального отеля в час пик.
Не читают договор. Просто подписывают.
Соглашаются на модель, которую не понимают.
Не отслеживают цифры. Думают, что «само по себе идёт».

А ещё — не планируют выход. Как уйдёте, если не срастётся? Кто будет управлять потом? Кто заберёт домен сайта и аккаунты?

Как понять, что УК — нормальная

Нормальная компания не:

Обещает 90% загрузки в первый месяц.
Говорит «мы всё сами решим».
Уменьшает роль собственника.
Отказывается от отчётности.
Не берёт на себя ответственность.

Нормальная УК:

Предлагает план минимум на полгода.
Делает честную оценку текущего состояния отеля.
Говорит «вот где проблемы» — и предлагает решения.
Знает рынок и конкурентов.
Готова работать в команде с вами, а не вместо вас.

Что вы сами должны знать

Даже если вы передаёте управление — вы остаетесь владельцем. А значит, вы должны:

Понимать, что такое ADR, RevPAR, загрузка.
Видеть отчёты.
Уметь отличать прибыль от выручки.
Разбираться в структуре расходов.
Отслеживать, как работает маркетинг.

Вас не должны «кормить цифрами». Вас должны вовлекать — или, как минимум, держать в курсе.

И ещё пара советов напоследок

Никогда не передавайте управление без тестового месяца.
Лучше работать поэтапно: начали с одного объекта — потом добавили.
Никогда не передавайте всю бухгалтерию, финансы, доступы — оставьте себе рычаги.
Участвуйте в работе первые месяцы. Вникните. Только так поймёте, где слабые места.

Итоги по-взрослому

Выбор управляющей компании — это как нанять няню для собственного ребёнка. Только этот ребёнок стоит вам десятки миллионов, и если что-то пойдёт не так — никто за вас не исправит. Выбирайте вдумчиво. Не гонитесь за обещаниями. Не верьте в чудо.

Да, хорошая УК — это редкость. Но она есть. И если найдёте — ваш отель начнёт работать как часы. Вы наконец сможете выдохнуть. Может, даже съездить в отпуск. Без ноутбука. На два дня.

А это уже чего-то стоит.