Доходность отелей в Подмосковье

1782 просмотра 9 минут чтения

Все мы знаем того человека, который внезапно продал бизнес, купил участок в лесу, построил коттеджи, повесил вывеску «Wellness Retreat & Spa» и теперь сидит с видом на озеро, попивая кофе с молоком из овсянки. А потом выясняется, что он ещё и деньги зарабатывает — приличные. Потому что, как ни крути, отели в Подмосковье — это тема. И хотя звучит немного как из рекламной листовки, реальность может быть гораздо интереснее. Или гораздо сложнее. Зависит, кто и как всё это крутит.

Давайте разберёмся, какая она на самом деле — доходность отелей за МКАДом, и стоит ли туда вообще соваться с идеей «я сейчас тут всё сделаю красиво и заживу».

Почему вообще Подмосковье?

Потому что Москва — это стресс. Все хотят сбежать. Кто-то в Турцию, а кто-то — в Истру. Не у всех есть две недели отпуска, но у многих есть два выходных. И они готовы уехать туда, где тишина, лес, банька, шведский стол и можно не вставать с кровати до обеда. Именно поэтому отели в Подмосковье за последние годы стали как грибы после дождя. Кто-то строит заново, кто-то переделывает старую базу отдыха, кто-то даже бывшие пионерлагеря превращает в «эко-спа-центр с видом на енота».

Подмосковье — это не просто география. Это компромисс между «хочу уехать» и «не хочу тратить весь отпуск на дорогу». А ещё — это рынок, который уже давно перерос формат «один номер с телевизором и шторкой в душе». Здесь теперь спрашивают сервис, вай-фай, кухню без котлет, интерьер без ковров и бонус в виде йоги на рассвете.

Какие отели вообще работают за городом?

Не все отели одинаково полезны. И доходность сильно зависит от того, какой формат вы выбрали. Потому что одно дело — деревянный коттедж на троих, другое — огромный комплекс с конференц-залом и водными горками. Ниже — самые частые форматы, каждый со своими плюсами и подводными камнями.

Глэмпинг. Палатка, но с кроватью, душем, и иногда даже с кондиционером. Стильно, модно, недешево. Сезонность высокая, зато выручка летом может быть прямо ух.
Мини-отели и бутик-гостиницы. Ориентированы на пары и небольшие компании. Уют, камин, вино, вид из окна на сосны — вот их козыри.
Санатории и спа-комплексы. Да-да, они всё ещё живы. Особенно, если там есть бассейн и массажист с прямыми руками.
Базы отдыха, которые не стесняются прошлого. Где можно и в баньку, и в волейбол. Часто — старые советские объекты, переделанные под современные запросы.
Корпоративные гостиницы. Работают на компании, которым нужно куда-то вывезти сотрудников. Деньги хорошие, но нестабильные и зависят от сезона.

Каждый из этих форматов показывает совершенно разную рентабельность. Отсюда и следующий логичный вопрос — а сколько на этом вообще можно заработать?

Цифры, которые не обманывают (но иногда преувеличивают)

Если вы надеетесь, что отель будет приносить пассивный доход, пока вы кормите уток на пруду — спешу разочаровать. Подмосковный отель — это не вклад в банке. Это работа. Но да, приносить он может прилично. Главное — вложиться с умом и не строить дворец, если гости приезжают за уютом.

Средняя загрузка по хорошим объектам — от 50 до 70% в год. В выходные, праздники и летом — ближе к 100%. А вот в феврале или в дождливом ноябре — будьте готовы к тишине и скидкам.

Вот простые прикидки:

Цена за номер в будни — от 4 до 7 тысяч рублей.
В выходные — от 6 до 15 тысяч, в зависимости от пафоса.
Доход с одного номера в месяц при средней загрузке — от 80 до 150 тысяч.
Расходы — около 50% от выручки (зарплаты, коммуналка, еда, маркетинг).
Чистая прибыль — от 20 до 40% при грамотном управлении.

А теперь умножьте это на количество номеров. У вас их 10? Вот вам 800 тысяч–1,5 миллиона оборота в месяц. Вроде неплохо. Но это — если всё пошло по плану. А оно обычно не идёт.

Где зарабатывать больше: в лесу или ближе к трассе?

Вы удивитесь, но близость к природе — не всегда победа. Зимой никто не хочет забираться в дебри по заснеженной дороге без асфальта. А летом вас могут обойти конкуренты с более понятной локацией и хорошим маркетингом.

С другой стороны, если ваш отель стоит на берегу водоёма, есть свой пирс и утренние туманы — это весомый козырь. За атмосферу платят. За фото в Instagram тоже. Главное, чтобы добраться до этой красоты можно было не только на вездеходе.

Хорошо работают отели:

В 30–60 минутах от Москвы. Дальше — уже сложнее заманить ленивого городского жителя.
Рядом с водоёмами или в лесах, но с нормальным подъездом.
Вблизи крупных посёлков или популярных дачных направлений. Там уже есть трафик и понимание, что делать.

А вот отели «в чистом поле» без концепции и инфраструктуры часто загибаются через год. Потому что просто койка в деревне никому не интересна.

Что влияет на доходность больше всего

Есть несколько моментов, от которых зависит — будет ли ваш отель приносить деньги, или вы будете считать каждый чек за соль.

Концепция. Просто «отель» — это ни о чём. А вот «только для пар, с винной картой и камином в каждом номере» — уже вкуснее.
Уровень сервиса. Гости в Подмосковье уже не те, что раньше. Они хотят чистоты, тишины, нормального завтрака и нераздражающего персонала.
Сезонные предложения. Летний лагерь, новогодние каникулы, весенний йога-ретрит — это то, что держит загрузку вне «пиковой» недели.
Промоушен. Без рекламы сейчас никак. Соцсети, блогеры, партнёрки, агрегаторы — всё это влияет на поток гостей.
Ресторан или хотя бы кухня. Еда — один из главных факторов. Если у вас кормят плохо — даже вид на озеро не спасёт.

Немного честности: с чем точно придётся столкнуться

Сезонность. Подмосковье — не Египет. Зимой за окном сугробы, а не бассейн. В низкий сезон вы будете бороться за каждого клиента.
Постоянные расходы. Даже если отель пустует — нужно платить за электричество, охрану, обслуживание и иногда даже за аренду.
Непредсказуемость. Сегодня у вас полный заезд, а завтра половина гостей отменит брони из-за плохой погоды.
Кадры. Найти адекватного администратора и шефа повара, который не уйдёт через две недели — это ещё тот квест.
Ремонт. Всё ломается. И чайники, и краны, и даже сауна. Особенно если это сауна из еловых досок, купленных на скидке.

А если вы хотите вложиться, но не хотите управлять

Есть вариант — купить готовый отель, или долю в нём, и получать с этого прибыль. Сейчас в Подмосковье немало предложений по продаже отелей: от дорогих спа-комплексов до простых коттеджей, сдающихся под ключ.

Доходность в таких случаях зависит от формата. В среднем:

Маленькие объекты дают от 10 до 15% годовых.
Большие комплексы могут приносить и 20%, если грамотно управляются.
Но и риски выше. Вы не управляете лично, не видите гостей, не можете повлиять на концепцию.

Плюс — есть спрос на франшизы. Например, когда вы открываете отель под известным брендом и получаете поддержку, маркетинг, стандарты. Звучит заманчиво, но не бесплатно. Франшизы хотят роялти и следят за тем, чтобы у вас не висели шторы из «Магнита».

Мифы, которые стоит развеять

«Все отели приносят прибыль». Нет. Многие работают в ноль. Особенно если построены «на глазок», без маркетинга и понимания рынка.
«Гости всегда ведут себя прилично». Серьёзно? Бывают тихие пары, а бывают компании, которые приносят с собой колонку, кальян и кричат до утра. Уметь с этим работать — отдельный скилл.
«Если будет красиво, люди сами приедут». Ага, и ещё цветы сами польются, и бельё постирается. Без продвижения никто не узнает, что у вас классный интерьер.
«Поставлю бассейн — и сразу стану популярным». Только если этот бассейн не из надувного магазина, и если за ним кто-то ухаживает. А ещё если фильтры работают.

Подведём по-человечески

Отель в Подмосковье — это не только про романтику и шашлыки. Это реальный бизнес со своими законами, болями и победами. Вы можете зарабатывать хорошо, но только если подойдёте к делу с головой. Просто купить домик у озера и ждать туристов — не вариант. Нужно думать, считать, вкладываться, креативить и быть готовым работать на износ хотя бы первое время.

Но зато потом можно действительно сидеть с кофе на веранде, зная, что где-то в номере кто-то отдыхает, потому что вы создали для этого все условия. А это, согласитесь, не хуже премии или дивидендов.