Бизнес-модель: апарт-отель как альтернатива квартире

Когда вы всерьёз задумываетесь, куда вложить деньги — в однушку в новостройке, в студию с видом на стену, или, может быть, в склад возле МКАД, — на горизонте вдруг появляется апарт-отель. Не гостиница и не квартира. Что-то между. И звучит красиво, и фото в презентациях — белые интерьеры, латте на столике, окна во всю стену. И сдаётся вроде стабильно. И налогов меньше. Но с другой стороны — не совсем понятно, что это за зверь такой. Отель, но без регистрации как отель. Квартира, но без прописки. Бизнес, но вроде как и не совсем бизнес в классическом понимании.

Если у вас были такие же вопросы — вы не одни. Апарт-отели — это как суши в 2008-м: сначала все боялись, потом привыкли, а теперь уже с унаги-роллом на диване смотрят сериалы. Так и тут: сначала кажется — что-то мутное, потом — удобно, а в итоге — целая бизнес-модель.

Разбираемся по-честному, с примерами, человеческим языком и без официоза: можно ли жить, сдавать, зарабатывать и не сойти с ума с этим форматом. И почему апарт-отель — это вполне себе альтернатива покупке квартиры. Иногда даже более умная.

Что вообще такое апарт-отель

Для начала разберёмся, что это. Апарт-отель — это здание (или часть здания), в котором находятся отдельные юниты — мини-квартиры, чаще всего со своей кухней, санузлом, иногда даже стиральной машиной. Выглядит как квартира, по ощущениям — отель. Формально это может быть нежилое помещение, оформленное под сдачу. Иногда это зарегистрировано как апарт-комплекс, иногда как гостиница, иногда как «офисы с проживанием», если фантазия у застройщика была особенно богатой.

Основная идея:

• Есть сервис — уборка, ресепшн, охрана. 
• Есть инфраструктура — кофейни, коворкинги, прачечные. 
• Есть управляемость — сдаётся через управляющую компанию, как номер. 

Вы, как инвестор, покупаете юнит. Не для себя, а чтобы он работал. Как автомат с кофе: купил, поставил, идёт поток — собираешь выручку. Или живёте в нём, как в квартире, только без возможности прописки, зато с сервисом как в хорошем отеле.

Почему людям это вообще стало интересно

Тут несколько причин. Первая — надоело ждать, пока окупится однушка. Люди вкладываются в квартиры, сдают их по 30–40 тысяч в месяц, при этом тратят по 12 миллионов на покупку. И всё ради доходности в 3%. Спасибо, конечно, но нет. Хочется больше.

А с апарт-отелем цифры другие. Особенно если в нём нормальное управление, хорошая локация, и нет ощущения «дешёвого мотеля под Казанским вокзалом». Там можно получить 7–10% годовых. А если с короткими сроками аренды — то и 12%.

Вторая причина — диверсификация. У вас уже есть пара квартир. Не хочется покупать третью, чтобы потом три раза бегать к сантехнику. А тут можно вложиться и не заниматься всем этим лично.

Третья — рост тренда на «жить не как раньше». Люди стали чаще переезжать, работать удалённо, искать не «своё гнездо на века», а «комфортный временный дом». Вот и пошли запросы на места, где можно пожить месяц, не снимать через агентов, а просто — приехал, заселился, пожил, уехал.

В чём плюсы для владельца

Разберём, что получает инвестор — то есть вы, если решили вложиться.

• Доходность выше, чем по обычной квартире. Причём в стабильном варианте (через управляющую компанию) вы получаете пассивный доход — не надо искать арендаторов, заниматься ключами, жалобами, ремонтом. 
• Можно приехать пожить самому. Многие схемы позволяют 2–4 недели в году использовать юнит для себя. Уехали отдохнуть в Москву — пожили в своём. 
• Меньше рисков с долгосрочной арендой. Нет проблем с выселением — потому что это не квартира, а юнит в нежилом фонде. 
• Уменьшенные налоги. Иногда, если вы оформлены как ИП, можно уйти в упрощёнку и платить меньше, чем с дохода от жилья. Правда, лучше консультироваться, это дело тонкое. 
• Всё на автомате. Вы не управляете — за вас это делает компания. Уборка, реклама, заселение — всё в пакете. Даже замена лампочек. 

А какие минусы

Разумеется, без них не обошлось. Апарт-отель — это не волшебная таблетка. Там есть свои подводные камни. Особенно если вы вложились не туда, куда надо.

• Нет прописки. Если вы хотите жить постоянно — это может быть проблемой. Детей в школу, банковский счёт — всё это без регистрации будет усложнено. 
• Не все проекты одинаково хороши. Есть апарт-отели с нормальной концепцией. А есть — откровенная халтура, где вам обещали доход 10%, а потом управляющая компания куда-то исчезла. 
• Могут быть сложности с ипотекой. Банки не всегда дают кредит под нежилые помещения. А если и дают — ставки выше. 
• Некоторые апарт-комплексы страдают от шума, переполненности, отсутствия внятных правил проживания. 
• Цена на старте может быть завышенной — потому что продают как «инвест-продукт», а не по метражу. 

Чем апарт-отель отличается от квартиры с точки зрения бизнеса

Пожалуй, ключевое отличие — в подходе. Квартира — это про «нашёл арендатора, сдал, получил деньги, иногда починил кран». Апарт-отель — это про:

• Окупаемость. 
• Ежемесячный отчёт. 
• Маркетинг. 
• Работа через Booking и Яндекс. 
• Сезонность и управление спросом. 
• Динамическое ценообразование (цена меняется в зависимости от загрузки, как в авиабилетах). 

То есть вы не просто «владелец жилплощади». Вы участник рынка гостеприимства. Даже если это делает управляющая компания — всё равно вы должны понимать, что происходит.

Форматы — какие бывают

Апарт-отели бывают разные. Очень. Вот несколько популярных форматов:

• Бутиковый. Небольшой, уютный, 10–20 юнитов, дизайн — как у модного дизайнера интерьеров в Instagram. Стоит дорого, но и сдаются хорошо. 
• Сетевой. Как правило, под крупным брендом. Тут всё стандартизировано, есть маркетинг, узнаваемость, более стабильный доход. 
• Микс. Жилой комплекс, где часть этажей — апарты. Вроде удобно, но часто страдает от разницы ожиданий у жильцов и гостей. 
• Псевдо-отель. Это то, что строилось как офис, а потом внезапно стало апартами. Тут лотерея: можно нарваться на отличный вариант, а можно — на трешку без окон. 

Выбирайте, что вам ближе. Но всегда смотрите на:

• Управляющую компанию. 
• Местоположение. 
• Готовность объекта. 
• Планировку и метраж (микроапарты на 18 м² — не для всех). 

Что влияет на доходность

Доход — не волшебство. Он зависит от кучи факторов:

• Где находится объект (рядом с метро, центром, парком — лучше). 
• Сезон (летом может быть провал в деловом сегменте, зато рост в туристическом). 
• Состояние юнита (старый ремонт сдаётся хуже). 
• Управляющая компания (хорошая — значит, заселение и обслуживание без косяков). 
• Ценообразование (умеют ли подстраивать цену под спрос). 
• Отзывы и рейтинг на платформах. 

Вы можете влиять на всё это. Даже если не напрямую — то хотя бы выбирая, с кем работать.

Жить самому или сдавать?

А вот это вопрос философский. Теоретически, вы можете купить себе апарт-номер и жить в нём. Никто не мешает. Но:

• Нельзя прописаться. 
• В некоторых случаях нельзя оформить ИП на это место. 
• Управляющая компания может просить вас не «мешать» гостям. 
• Иногда жильё в апарт-отеле — это как жить в гостинице. Красиво, но не всегда уютно. 

Сдавать — выгоднее. Особенно если правильно выбрать формат.

Кому точно стоит обратить внимание на этот формат

• Тем, кто хочет инвестировать, но не готов заниматься арендой лично. 
• Тем, у кого уже есть одна-две квартиры, и хочется чего-то нового. 
• Людям, уставшим от «долго и дёшево» в аренде. 
• Тем, кто любит стабильность, но с гибкостью. 
• Малому бизнесу — можно использовать юнит как временное жильё для сотрудников. 

Примеры из жизни

Петя купил студию в подмосковном апарт-отеле за 6,5 млн. Через управляющую компанию сдаёт по 4 тысячи в сутки, загрузка — 70%. В месяц чистыми получает 60–75 тысяч. Без головной боли.

Марина хотела жить сама, купила «лофт» в бывшем бизнес-центре. Через полгода съехала — шумно, соседи приезжают на сутки, постоянная текучка. Сейчас сдаёт.

Олег вложился в новый проект, где обещали 12% дохода. В итоге — стройка заморозилась. Деньги висят. Потому что не проверил документы, поверил на слово.

Мораль — считать, проверять, читать, консультироваться.

Что нужно знать перед покупкой

• Не верьте обещаниям «от 12%» — считайте сами. 
• Смотрите договор с УК — что они делают, что не делают. 
• Узнайте, что будет с юнитом, если перестанете сдавать. 
• Проверьте статус здания — не всегда апарты = апарты. 
• Спросите, кто уже сдался в этом проекте — можно пообщаться. 

И не забывайте — это бизнес. Не лотерея. Не эмоция. А проект. К которому стоит относиться серьёзно.

Когда апарт-отель лучше квартиры

Если коротко:

• Хотите пассивный доход. 
• Не хотите встречаться с арендаторами. 
• Не боитесь работать через сервисы. 
• Хочется вложиться не «в бетон», а в процесс. 
• Готовы принять нюансы нежилого фонда. 

В остальных случаях — лучше квартира. Или отель. Или просто отдых. Но если всё сходится — апарт-отель может быть лучшим решением.

На заметку напоследок

Апарт-отель — это не волшебная палочка. Но это рабочий инструмент. Особенно если вы понимаете, зачем он вам, как он работает, и на что обращать внимание. Не идите на эмоциях. И не думайте, что это безрисковая история. Риски есть. Но и потенциал — тоже. А главное — этот рынок только растёт. Люди устали от классических форматов. Им хочется гибкости, сервиса, удобства. А значит — у вас есть шанс дать им это. И заработать. Без беготни по объявлениям и вечных споров с квартирантами.

А остальное — уже зависит от вас.